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什么叫地级市(什么叫地级市荣誉称号)

抖音真文案网 2022年09月08日 02:21 224 admin

一关于驻马店

如果翻翻驻马店的历史,可以发现:

其实在明清期间驻马店原还隶属于汝宁府(今汝南县);

而在1949年,建立确山专署,不但包含八县还下辖信阳、驻马店二市;

同年8月,专署迁驻信阳市,由信阳管辖;

随后直至1957年京广铁路的南北联通, 驻马店的交通优势开始凸显;

在1965年,驻马店与信阳分家,国务院批准河南省增设驻马店地区;

后于2000年撤地设市。

可以说,驻马店城市真正的历史还是比较短,也属于火车拉来的城市。

但并非所有火车拉来的城市都得到了类似于石家庄、郑州的红利,驻马店在经济上仍然比较落后,城市产业依然以农业为主,工业、产业、教育、旅游都比较薄弱,目前有一定知名度的企业只有中集华骏、十三香和天方药业,旅游景点嵖岈山也仅限于在省内有一定知名度,教育方面只有2004年升格的黄淮学院一所本科院校,相比新乡、洛阳之类拥有四所以上本科院校的城市相距也较大。

这一系列综合元素的揉和,加上地市存量普遍过大的问题,驻马店地产市场环境还是比较差,除了个别几个项目去化比较稳定,大部分项目都存在销售速度缓慢甚至销售困难的现象。

虽然地方出台了农村户口90平方以内补贴5000元,90-120平方补贴1.2万元,120平方以上补贴1.5万元的政策,但对市场行情的影响并不大。

二区域划分

什么叫地级市(什么叫地级市荣誉称号)

由于驻马店整个市区只有一个区级行政区——驿城区,像是开发区产业聚集区之类的并没有区政府,在法律上来说还是隶属于驿城区,所以笔者使用了卫星图为底图制作了一张区域划分图。

区域划分图↓↓↓

因为工业、环境、铁路等多个因素,传统老城区与铁路东的区域新建小区比较少,有一部分但是不够集中,而黄色区域则是最近几年来新楼盘集中出现的区域,北大约以置地大道为界,西大约以文明路为界。

三具体区域分析

传统老城区因楼盘零散且不大,我们先不谈。先分析楼盘比较多的区域。

高铁站片区

高铁站片区:写字楼搭配商业、住宅,高层搭配洋房别墅,洋房搭配别墅等多种产品汇聚,新盘最多的区域,去化状况在整个市区来说还不错,恒大、建业都在此区域。

▼高铁站片区具体项目主要有:

1、恒大名都

驻马店恒大名都拿到了高铁站东北斜对面的地块,与高铁站广场距离不足500米,距离高铁线不足300米。

项目依然是选择了成熟的方案,与各地恒大名都相同,湖景居中先建,会所紧随其后,以高姿态的景观示范区,精装修样板间和较快的施工进度来进行快速去化。

目前均价做到了5500-6000元/平,尽管去掉装修成本仍高出附近项目近1000元/平的情况下,去化效果依然不错。恒大巨大的品牌影响力以及宣传能力功不可没。

项目会所不但配备有健身房还配备泳池,从驻马店目前已售的项目来看应该只有建业森林半岛有此配置。

不过恒大户型依旧不是那么吸引人,装修风格也依旧是偏老龄化。不能称之为硬伤,但绝对会对年轻人选择有一定的阻力。另外,在此项目上我们也看到了恒大超市、恒大影院之类的配套,生活便利度倒是没有什么问题。

唯一比较大的问题主要还是距离高铁过近,不停靠的列车以300km/h通过发出的噪音绝对不容小觑。

2、同信缤纷之窗

除了恒大名都这个“一线”高铁盘,同样是头排的还有同信这个项目,它位于高铁站东南斜对面的地块,也与高铁站广场距离不足500米,距离高铁线不足300米。

项目地块虽然不大,最大的亮点是143米全玻璃幕墙超高层写字楼,基本上可以算作驻马店的新地标建筑,目前主体已经施工到三分之二以上,顶层还配备有停机坪,签约了格林豪泰、7天之类的快捷酒店,最底部几层也会作为商业体呈现,除了写字楼,还有商业街、独栋商墅、公寓、住宅多种产品。

产品线非常广,纯粹看住宅产品,户型比较有特色88-126平,采用了分离式核心筒设计,也就是郑州目前康桥系列常见的户型。中户基本实现南北通透,但其他方面没有什么亮点,整体以低价走量为主,均价3800元/平左右。

3、东方今典·高铁新城

与同信缤纷之窗一路之隔的东侧是东方今典·高铁新城,其实这个项目虽然与同信名义上为竞争对手,而实际上,他是同信项目比较大的股东,据业内人士称东方今典是以土地换股权,大约站百分之40-50的股份,这也迁出了东方今典“地主”的身份,经了解得知整个高铁片区前期是由东方金典做一级土地整理,后续开始把土地出让给恒大、蓝天、置地等开发商。

言归正传,东方今典产品也比较广,有写字楼、商铺、住宅组成,其中写字楼被命名为华尔中心,虽然没有达到同信143的高度,但双子塔体量也比较大,对于一个民营企业、公司较少的地市,后期空置率会很高。商业按照案场介绍是引进了不少驻马店没有引入的品牌,但其实UNIQLO这类的品牌真正入住的概率并不大。

住宅方面依然是以低价走量为主,均价3700左右,置业顾问还神神秘秘的说可以找领导走内部价,预计均价可以更低,产品户型看起来更接近郑州市场风格,90多平纯南小三房与郑州和昌湾景国际、美景麟起城89小三房户型几乎一样。

产品没什么亮点,因品牌在地市有一定的知名度,去化状况尚可。不过从14年底开盘到4000元/平以上,再到15年底跌至3500元/平,再到现在的3700元/平,整个价格曲线也能看出来去化速度的起伏。

4、蓝天·卢浮9号

卢浮9号是驻马店蓝天集团旗下楼盘,蓝天曾连续荣列驻马店“重点骨干企业”、“A级纳税大户”、“河南省百强”、“中国制造业500强”和“中国化工行业100强”、“中国民营企业500强”等多项国家级荣誉称号。

整个驻马店的天然气也是由蓝天运营,在当地知名度颇高,3年前同区域的项目卡梅尔小镇在当时十分热销,也间接证明了蓝天的品牌效应,或者说百姓们更加倾向于有实体产业支撑的企业,来避免买到烂尾楼的风险。

卢浮9号与前边说的东方今典也是一路之隔,产品相对更加全面,160-180米写字楼已经签约洲际酒店,沙盘上还看到有imax、假日智选标记,也代表了项目已经计划引入影城等配套,和相邻的几个项目一样,北侧商业写字楼,南侧住宅。

不过卢浮9号住宅定位相对较高,口号里喊到的献给城市的极少墅也证明了项目主体以别墅为主,由于项目没有开盘,只是前期咨询,我们可以了解到的只有法式风格,别墅全石材干挂设计,价格与细节暂时没有获取。

5、置地国际广场

蓝天向北一路之隔的则是置地国际广场,不过项目虽小,产品类型也不少,两栋写字楼搭配商业街、多层公寓和多层住宅,让人有些匪夷所思。

不过项目住宅一共四栋楼,还是多层,公寓精装预计价格4500元/平左右,总套数不多,住宅部分也紧邻接近区域内唯一一个公园加上置地品牌光环,去化不成问题。

6、建业十八城

说到建业,不得不说,显然比恒大要聪明许多,建业十八城位置离高铁站稍微远一些,但又不是太远。接近大路又不紧邻大路,加上之前建业森林半岛的品牌影响力,又没有政策限制,建业在户型设计上也偏向改善型设计,2T3户板楼结构,纯南户80平,东西户以130-160平为主。对于市区内改善型客户非常有吸引力。

笔者有位朋友在项目内买了一套160套大户型,恰巧正在装修,边到项目内参观了一下交房实景,绿化水平较高,人车分流,信报箱设计在单元门外,电梯在装修期间使用毛毡贴覆,无论是前期设计建设还是后期物业服务,都可圈可点,基本上不输郑州的建业项目,不过比较让人失望的是公共区间全部白墙无贴砖,有些影响对项目整体的好感。

目前在售四期价格在4700-4800元/平,价格比恒大外高出500-1000元/平,但去化速度还可以。

另外一定要提的是,在参观了朋友的房子时听说他在装修的时候花了3万元铺装了地暖和壁挂炉,才恍然发现整个高铁片区是没有热力管道的,也就是说只有单气入户。

7、龙湾世家

再隔壁是一个叫龙湾世家的项目,相比周围项目来说就比较纯粹了,但设计很奇怪,地块成南北长方形,中间大量洋房,在东北角和西南角各盖了一栋高层,非常奇怪,其次户型设计比较奇怪。

开发商没有知名度,高层均价4000+元/平,洋房均价6000+元/平。以拉客大妈为主拓客渠道,除了容积率低,总体没有什么竞争力,不做推荐。

市政府片区、高教片区

市政府片区,发展建设比较早,单位较多,但大部分项目已经交房入住,或者尾盘,比如昌建誉峰,或单位家属院。在售的项目更贴近高教片区,我们就把这部分的项目和高教片区放在一起来说。

而高教片区,区域属于高铁站和市政府片区重叠的区域,主要是黄淮学院周围,盘不多,都是已交房项目的后期地块,去化速度尚可。

▼市政府片区、高教片区具体项目主要有:

1、置地天中第一城

项目在市政府西北方向,在售的是既有项目后期地块,和高铁片区的国际广场一样都是置地集团的作品,品牌引力、老业主介绍、绿化率较高、户型合理、每户赠送太阳能热水器。

整个项目去化很稳定,没有经历较大的起伏,价格也非常稳定,目前均价在4300-4500元/平,属于除恒大、建业外最好卖的项目之一。也是除了这两个项目外,售价较高的项目。

2、东方保驿法兰世家

法兰时间和天中第一城在售地块非常近,包括售楼部都在一条路上,不过确是在路的尽头,交通非常不便,返程时出租车都不太好揽到,或许这和案场冷清有一定的关系,到访时案场非常冷清,只有置业顾问,没有到访客户,和置业顾问聊了聊,发现对方对地产一窍不通,入行仅2个月,只能简单的背一下产品的统一销讲。

不过笔者也从多个渠道了解了这个项目,主要以叠、双拼别墅为主(其实可以称之为复式),精装高层为辅助,小区内人车分流,据当地业内人士说项目其实就是美域美家的开发商重新包装了一个品牌。装修照搬了恒大的口号,号称9A精装体系,目前均价4500左右。

案场门口街铺↓↓↓

3、爱克首府

爱克首府位于乐山路置地大道交汇处,属于市政府片区的东南角一边临绝对主干道乐山路,另一边则是建业森林半岛。

项目定价接近5000元,虽然已经接近清盘,但值得拿出来再说说的是他的配套,项目前期住宅已经入住,商业也已经建成,目前在招商中,已经确定丹尼斯的入住,除了丹尼斯,同时引入了郑州国贸360,号称新田团队全程负责,还附有新田领导来驻马店的照片,计划将各大品牌引入驻马店,如果说东方金典号称引入大量未入驻马店品牌这件事能信3分,爱克引入的可信度则至少6分以上。

同时笔者也进入已经交付的住宅内进行参观,绿化做的比较优秀,安保物业相对比较差。碍于两位置业顾问左右同行,没有拍内景照,只拍了外部照片,可以看到丹尼斯的大幅广告已经出街。

4、中盛立方城

立方城这个项目前期运作的时候高铁站还处于未建设状态,所以虽然离高铁站比较近,笔者依然把他划到了高教区地块,因项目对过是驻马店地高分校,所以在几年前刚入市的时候不少置业者是典型的奔着孩子上学而来。

不过项目入市几年,至今没有售罄,或许与品牌和产品关系比较大,房如其名,户型全部以错层复式为主,初看起来非常新鲜,但实际发现,前期号称的赠送面积都已经计算在总价里,所谓的赠送半层其实就是买半层,而且在使用上也不是很方便。

目前在售错层住宅4400元/平左右,40年产权80-100多大面积错层公寓2800-3000元/平左右,不过少有人问津,沙盘已经快要散架,案场非常冷清。

5、西班牙小镇

和中盛立方城一样,在高铁站建设前就已经先行入市的比较大的项目还有西班牙小镇,印象中2010年前后项目就已经在温州步行街南侧设置了售楼部,开始了前期的销售,后期售楼部搬到了地块内,这也是第二个将笔者困到路边打不到车的售楼部。

言归正传,根据已经交付的地块来看,前期做的还是不错的,地块方正,容积率低,绿化还不错,当初的价格也比较合适,洋房只卖到3千左右。而目前在售的高层就已经卖到了3500-4000元/平。

假如说在售的高层和洋房在同小区内也还能接受,但关键是几栋L型的高层,完全独立于洋房的小区外,底部为商业街,就类似于升龙凤凰城那种设计,连基本的绿化都没有,户型也十分的差,长进深设计,东西南北户都有,这种设计在郑州都会被人嫌弃,真心不知道这种设计为什么会在地市出现。

除了设计上的不入流,配套倒还可以,项目北侧规划有丹尼斯,南侧规划为大商新玛特,西侧是小青河景观带,东南是市体育中心,实小也在项目的地块内。

除了这几个项目,周围还有明珠港湾,春江名都,都是早于高铁站先行入市的项目,且都已经交付入住,余生少量现房,就不再详细描述。

西部片区

西部片区:以铜山大道、天中山大道沿线为主,烂尾、小项目比较多,不过也有譬如红星国际广场的大项目,去化尚可。

▼西部片区具体项目主要有:

1、天玺

天玺位于驻马店正西比较核心的位置,离高铁站有一定的距离,但属于不算太远,因此也占了一些高铁区的光,处于一个比较好卖的位置。

进入案场发现项目还煞有其事的做了工法展示区,不过只是管材门禁系统且也不是特别的精致,所以我称之为煞有其事应该不算过分。

项目产品以高层搭配洋房为主,没有配套商业,纯住宅小区,沙盘上高层模型使用了分离式核心筒设计,但在户型图上没有见到通透中户,置业顾问又不太愿意提此事情,给人感觉不太靠谱。

由于项目前期定位过高,去化非常差,后跟业内人士了解到,这个项目最初定位较高,去化困难,后来有代理公司接手,搞了一大波低首付0首付之类的活动,坚持走低价路线才逐步卖开,或许因为成本问题改了规划,才出现之前看到的户型与沙盘不一致的情况。

目前均价3800元/平,门前途径大车比较多,其他无明显问题,但也无明显亮点,如果说亮点,或许小区入户大门算是一个?!

2、红星国际广场

除了建业、恒大、置地,红星国际广场可以算是进驻驻马店房企里比较大的一家,由家居广场行业里赫赫有名的红星美凯龙开发。在参观案场之前,笔者是脑海里一直固化的思维是:“红星是来圈钱的!红星是来圈钱的!红星是来圈钱的!”但实际了解后会发现,完全错了。

项目总占地750亩,分多期开发,目前开发的一期地块离高铁片区较近,高层全部采用分离式核心筒设计,所有户型南北通透,交付时赠送断桥彩铝窗,朗贝尔指纹密码锁(驻马店唯一一家,和郑州永威选用品牌相同,属于普罗巴克的低端子品牌),精装入户大堂,精装走廊,社区内不但有水系,会所,还设计有网球场,儿童乐园,楼间距达到70米,已经达到了郑州改善型住宅水平,目前均价4000元/平左右。

除了住宅,还配建了商业体——爱琴海购物公园,其中计划引进大润发,和红星太平洋电影城,以及五星级酒店。后期的地块内还会搬来自家的招牌,红星美凯龙家居广场,假如真的如其承诺的70%自持,还是值得期待的。

3、御苑城

御苑城的地块原本是驻马店师专的校区,因升格改名黄淮学院,在北开发区新建了校区,这块地也逐步闲置下来,最后变更了土地用途卖给了开发商开发房产,这个项目在市区的知名度和口碑都还尚可,入市也有几年,目前几乎没有房源处于尾盘清仓阶段。

但比较让人尴尬的是笔者尝试去案场询价时惨遭无人接待,要澄清一下不是没人接待,或许是太热,案场根本没有人……

4、民生系列

如果说西区最大的楼盘,则一定是民生系列,交通路铜山大道交汇处附近一系列的楼盘都隶属于江西民生,项目景观大门横跨市政道路非常气派,笔者尝试去了解剩余房源的时候,发现售楼部已经改成办公室,只好作罢。

至于区域周围零零星星的小项目或多或少的烂尾,连房产网站都没有收录也没有证件,在此也就不过多描述。

练江河片区

练江河片区:区域也称之为南区,区域内有较大的驻马店最大的公园森林公园,又因河穿成而过,可以做河景房,也成了开发商比较偏爱的区域,但区域发展滞后,均价不高仍然去化困难,建业在河的西段拿了一块新地,或许会给区域带来活力。

▼练江河片区具体项目主要有:

1、弘康金水湾

项目在文明路正南,练江河的南岸,水景线非常长,典型的河景房,又临主干道文明路,比较适合养老,但发展滞后这个区域通病实在是没有办法绕过去,周围城市破旧,属于城乡结合部,大环境较差,均价3700元/平左右,与高铁片区接近,已经建成的一期单位房,水平较低,案场也没有样板间,仅有沙盘户型和3个置业顾问。

2、书香水岸

这个项目售楼部较金水湾售楼位置好很多,沙盘呈现的位置似乎与离练江河非常近,门前还有一条大的水系,而事实上项目距离练江河还有一定的距离,门前的水系也是一条非常非常小的水系,与练江河的水面不可同日而语。

在售产品为叠拼别墅+高层,其中高层3500元/平均价并没有什么优势,之前出现过停工状态,目前处于半烂尾状态,置业顾问赠送的手提袋还是15年年底制作的新年版本。去化速度可见一斑。

3、上海滩

而在金水湾东南角非常近的位置,矗立着几栋大楼,上书上海滩3100元/平方起。实际的要价也在3300-3400元/平样子,且处于半烂尾状态。

4、福华御苑

福华御苑是在驻马店业内同行罗列的建议去看的项目之一,项目位于森林公园的东北角,据说产品尚可,可惜到了案场得到了只剩下两套房源的消息。

5、银丰森林湖

或许是巧合?也有可能是有意为之,在森林公园正北的这家项目叫银丰森林湖,与郑州和昌集团的怡丰森林湖念起来非常接近,不过项目无论是产品还是定位都比较差,从售楼部了解到目前均价虽然4000元/平但已经是现房,购买后就可以入住。

说的是特价尾房清盘,但笔者路过的时候发现在售现房的隔壁楼栋仍然是主体完工阶段,连外墙都没有粉刷,恐怕是资金链短缺,计划卖掉剩下的现房后继续施工,对于这种除了对面是森林公园外找不到任何优点的项目,建议还是远离。

6、建业新城半岛

建业新城半岛位于森林公园西北1公里的位置,产品线也比较多,高层,小高层洋房别墅都有涉及,因小区一个较长的面临练江河,所以也是主打河景房,不过虽然置业顾问号称定位高端,高于建业十八城,但没有人车分流的设计让人不太能认同他的高端定位。

由于项目暂时地基还没有挖,处于前期咨询阶段,并有放出太多的咨询,项目具体如何还要等待后续的消息。

▼其他:

除了这些项目外,市区还有些个别比较典型的项目,比如沪强巴黎春天去化尚可,但因为位置接近十三香厂区,主要以东部地缘客户为主,不算主流项目。

又比如鹏宇系列的楼盘,天龙大酒店旗下的楼盘,爱家百货旗下的楼盘,万博系列楼盘,这几个开发商在本地也属于产业比较知名,近期没有什么项目,但前期开发的项目也都没有什么大问题。后期有项目也是可以考虑。

在市区调研的时候,顺便到风光路看了一下5年前就已经入市的名门风光城市广场,没想到至今仍然是烂尾中,让人实在是唏嘘不已。

四驻马店的商业

既然前边说到了风光路,就顺便提一下驻马店的商业吧。

什么叫地级市(什么叫地级市荣誉称号)

温州步行街因定位招商问题已经逐步没落,纯户外逛街的地方只剩下风光路,风光路以服装鞋业为主,定位类似于郑州的德化街。

大型百货方面目前来说还是以本地企业为主,相对来说比较保守,层次整体比较低。主力商场依然是本地的乐山商场,目前开业的有三家店:总店、新百汇店、天下城店。

另外还有藏在风光路里的北京商场↓↓↓

除次之外唯一有竞争力的商场只有距离不远的大商新玛特↓↓↓

相比较商场来说,大型超市业也非常类似,主力店铺依然是本地的两家企业,一个是喜盈门,一个是爱家量贩,而信阳的西亚超市在驻马店主力店铺经营的还算不错。除此之外,就只有北区一家外来的丹尼斯超市目前正常经营。像是家乐福、沃尔玛、华联之类的企业似乎都对驻马店没有什么兴趣。

结语:

在驻马店几日调研最大的感受是房产市场萧条,无论是早上到访,中午到访,傍晚到访都没有看到任何一个楼盘火爆的状况,这也反应整个地级市的大环境,库存量大,去化困难。

而整个驻马店的市场置业顾问在宣讲的时候也几乎不谈自己开发商的资质来历、几乎不谈容积率,几乎不谈层高、几乎不谈五证,几乎不谈物业及物业费,只拼命的讲价格,讲位置,对于这种简单粗暴的销售方式,或许在经济高速上行的时候可能比较奏效,在现阶段依然如此的话,只会让客户更加倾向于大品牌、老开发商。

写了这么多,有些朋友在等待到底能不能买,买哪里的答案,我给出的建议是:如果投资的话更建议拿钱到省会城市投资,或者拿去做理财因为不少房子的升值速度甚至还赶不上很多银行低风险理财,如果自住的话,推荐建业、恒大、置地、红星四个开发商的项目。

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